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调控房价要着重执行力  

2013-03-31 10:33:50|  分类: 杂文 |  标签: |举报 |字号 订阅

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3月30日,终于有4城市(北京、上海、重庆、合肥)地方版“国5条”细则,如住建部承诺于大家见面。其中,北京推出了有史以来最严的房价调控措施——对单身限购1套住房;提高二套房贷首付;对3月31日后完成网签的二手房征20%个税;对转让自用超5年唯一生活用房的免征个税。
具体措施这里不解读,今天想说的是:其实调控房价不仅仅是出什么政策的问题,更重要的是执行力。
各地方出细则之前,3月26日北京突然爆了一单“张金凤案”:
因有在“我爱我家”房产中介及担保公司的合同保障,7位业主在只收到1/3房款的情况下,先将名下9套房产过户,买方承诺过户后进行商业抵押贷款,按照合同约定时间付清房款。过户后,业主发现联系不到买方,房屋也已抵押给银行进行个人贷款。被骗业主怀疑被同一伙买家设局,涉案尾款共计2286.36万元。
我们不禁要问:在限贷限购的背景下,骗局又是怎么得手的呢?
1、一个女大款怎么可能在2个月时间买到9套房?
以上这9套房产的交易,集中发生在2012年11月到12月之间,房子都是通过我爱我家的4个业务员,卖给一个叫“张金凤”的人。——如果严格执行限购的话,张金凤怎么可能在2个月时间买到9套房的呢?可惜,至今我们都没有看到有记者采访北京房管局的消息。
一种情况是大家所质疑的,这个本来就是房产中介设的局,由一个人扮演买家“张金凤”,但是实际过户的是其他有购房资格的人。因为7名卖房人遇到的买房人都是以代理人身份购房,甚至连买家及其代理人的姓名,也都相同或相似。其中卖房人马先生和赵女士,都是通过中介认识的“女大款”张金凤。张金凤先提出能全款买房,但以无资质买房为由,委托侄女王某签合同。根据马先生和赵女士提供的张金凤身份证复印件,为同一人。——不过,如果买家不是“张金凤”,卖家过户的时候应该知道过户给谁吧。
而出事后,代理人“王某”身份证上的住址在顺义,卖房人找到王某的家,“人已经不在家了,家里一穷二白,根本赔偿不起。”
那么,就有可能是另一种情况,就是房管局工作人员在执行限购那里不是死的,留有“寻租”空间。
也就是说,假如基层执行不力、或者阳奉阴违的话,再严的政策也形同虚设。
2、360万元的房产怎么可以贷到430万元?
在向住建委查询房产状况时,马先生等卖房人发现,出售的房产在过户后被多次抵押,产生巨额贷款。卖房人马先生价值360万的房产,在过户后先是贷给兴业银行海淀支行430万,后又由个人抵押贷出150万元。
卖了三套房未结尾款的王先生,在查询后得知,自己的两套房分别抵押给了中国银行和兴业银行,之后又抵押给了个人,总共贷出了近700万元,其中一套成交价356万的房产,先后两次贷款502万元。
兴业银行的解释是,430万元是两套房屋的贷款额,其中马先生的房屋评估值是309万元,另一套位于花家地的房屋评估价值是312万。——还是没解释清楚,马先生说的可是自己的房子贷出430万!按照规定,一般来说,以房产为标的物向银行申请贷款,若是个人抵押消费贷,只能贷到房屋原值的5到6成。若是中小企业经营贷,能贷到房屋原值的7成。——马先生的房子,如果评估值是309万元,7成也就能贷到216.3万吧!就算3套加一起,(309+312)*0.7=434.7万元,跟兴业银行贷出来的数字接近。银行人士说,中小企业经营贷,是不能以现金形式落地的,张金凤怎么就直接把钱拿走了呢?
还有重复贷款的问题,张金凤怎么办到一房两贷的呢?如果是在两家银行都办到抵押贷款,她是怎么通过个人征信系统的?
报道中提到个人抵押,大概就是从民间融资机构贷到钱的吧。哎,她在银行办抵押贷款的时候,房产证不用收吗?民间放贷也需要借款人提供房产证作为反担保物吧。已经将房子抵押给银行的张金凤,是如何做到二次抵押呢?
有解释说,可能是张金凤在银行审核期间,同时找个人借贷,打了时间差。
那样的话,岂不是银行风险巨大,怪不得兴业银行本周跌那么惨呢!

李总理说:政府工作不说不做,说了就要坚决做,决不放空炮。今年房价调控效果如何?又到考验政府执行力的时候了。

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