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房地产信托兑付高峰明年到  

2011-12-25 11:00:48|  分类: 杂文 |  标签: |举报 |字号 订阅

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不知道大家还记不记得,9月下旬,市场曾经盛传“银监会调查绿城集团信托融资”——据外电报道,中国银监会近日发文,要求信托公司展开与绿城集团(绿城中国的母公司)及关联企业房地产信托业务情况调查。该报道首先在香港引发内房股出现大雪崩,当时多数内房股股价多创下一年新低,绿城(3900-HK)、雅居乐(3383-HK)、合景泰富(1813-HK)、碧桂园(2007-HK)、世茂(0813-HK)、华润置地(1109.HK)、恒大(3333-HK)、富力(2777-HK)、中国海外(0688-HK)都是重灾区。之后影响到A股地产股表现。
但是,之后海航与绿城双方都澄清了“海航30亿收购绿城”的说法,《阿里巴巴组团看绿城楼盘》——马云出手救援宋卫平,然后所有关于绿城危局的说法不再被提起。不过,绿城2011年中报显示,截至6月30日,绿城的销售额为201亿元,仅完成今年全年目标550亿元的36.54%。持有现金90亿左右,却有350多亿元负债,负债率高达160.2%,成为大型开发商中负债率最高的房企。对于绿城财务状况的讨论,却让大家对所有开发商高企的负债率、销售市场的持续冷淡造成回款困难等因素更加警惕了!
众所周知,由于传统的银行渠道融资被收紧,今年开发商都将目光投向了信托。然而,随着房地产信托产品爆发性增长,银监会也十分担心房地产信托风险,先后对信托公司采取了“窗口指导”、强调开发商的“四三二”合规、事前报备等措施。《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》明确表示信托公司不得向房地产企业发放土地储备贷款。
9月,四川信托发行接盘中融信托的“四川信托-青岛凯悦特定资产收益权投资集合资金信托计划”产品宣告募集失败,这是是投资者对‘借新还旧’模式的否定。进入四季度,房地产信托产品的发行数量逐渐减少。据报道,今年下半年(截至12月20日),投资于房地产领域的信托产品共有403个,规模达到699.99亿元,规模同上半年的1669.67亿元相比,减少58.08%,与去年同期相比,规模减少约为42.76%。
为配合《信托公司净资本管理办法》,监管层今年年初下发了《关于印发信托公司净资本计算标准有关事项的通知》,其中对信托公司净资本达标最后期限作出了明确的规定,要求信托公司确保在2011年12月31日之前达到净资本各项指标的要求(“净资本不得低于各项风险资本之和的100%;净资本不得低于净资产的40%”)。随着年底净资本考核期限的临近,更多的信托公司选择在“过关”前夕完成增资计划,以求顺利达标,许多公司早已停发或少发房地产信托产品。这样一来,房地产企业不选择降价促销都不行。
更大的问题在明年,房地产信托兑付高峰在明年。据诺亚财富统计,2010年以来,房地产信托产品大规模发行,尤其是2010年三季度和四季度,发行规模到达顶峰。该类产品多在1.5年期到3年期之间,尤其是2年期产品居多,多数产品在2011年4季度和2012年到期。2012年到期的房地产信托产品规模达到1172亿元,2012年全年兑付规模较大,其中3月、6月、7月和8月为兑付高峰。(从发行房地产信托的信托公司来看,2012年到期的房地产信托产品发行方主要集中在中融、新华、平安、中海、中城、华澳等信托公司。到期规模前10名的信托公司占比50%左右。以中融和新华为例,到期规模分别为150亿元和131亿元。)

开发商将如何面临巨大的兑付压力?信托公司能不能延期兑付?以旧换新接着发?这个问题都极大地影响着房价。房地产企业的年报如何,以及一季报的展望,都对股价有极大影响。另一方面,假如政策松动的话,我相信所有的房地产企业都想再融资,而且融资额不会小的。
  12月9日-10日在深圳召开的“2011年中国信托业峰会”上,银监会副主席蔡鄂生对全国65家信托公司的老总们进行闭门“训话”,2012年的监管政策也基本定调。会议内容显示:银监会明年继续对房地产信托实行事前报备制度,并将严格执行“融资类银信理财合作业务余额占银信理财合作业务余额的比例不得高于30%”的规定。在大多数信托公司该指标严重超标的情况下,这意味着明年银信合作业务“天花板”已被设定。
  明年或现集中兑付
  上述会议披露,截至10月末,房地产信托余额为6957亿元,包括开发商以存量资产购买信托计划的劣后收(受)益权的部分,因此,开发商实际通过信托公司融资的余额应低于此数。但若考虑对信托资金并未实行类似银行信贷资金“三个办法一个指引”,融资方可以非房地产项目融资,但实际挪用到房地产项目,业内人士估计,信托行业为房地产提供的融资在7000亿以上。
  7000亿房地产信托项目明年的兑付形势不容乐观。因为大多数项目在2009年、2010年发行,彼时房价处于高位、房地产行业非常火爆。项目假设与今天的实际情况不可同日而语,而房地产信托项目的平均期限为1-2年,明年恰是集中到期兑付之时。虽然信托公司普遍表示,抵押率一般控制在40%以下,但在进行抵押资产评估时,却普遍存在“水分”,融资方和信托经理都希望“往高里估”。
  除了信托公司在风控措施上的“漏洞”,房地产信托面临的严峻形势主要源于,房地产调控带来的预期改变,限购政策带来的成交量下降,以及控制银行开发贷带来的流动性风险裸露。
  实际上,房地产信托“出事”的案例已零星爆发,但很快被银监会“就地扑灭”。备受关注的天津星耀项目债务重组已接近尾声,另有不少信托公司(如中融信托)也在发行资金投向不预先披露的“基金型信托计划”,企图用新资金接盘旧项目。
  此次会上,银监会要求各家信托公司密切跟踪存量房地产信托项目运行情况,一旦发现风险苗头,应立即向监管部门报告,并在兑付前6个月开始设计风险化解方案,在重组过程中,鼓励引进资产管理公司和房地产并购基金参与。会议明确,继续对房地产信托实行“事前报备”制度,这制度从2011年下半年开始实施,实际效果相当于逐个前置“审批”,房地产信托新增规模迅速得到控制。
  与会人士透露,监管层有关人士在会上直言,不少年轻的信托公司高管和信托经理,没有经历过信托业的几次大整顿,没有经济周期的体验,对信用风险、流动性风险、刚性兑付风险、声誉风险都缺乏认知,业务风格过于激进,各家信托公司需要针对这些人加强教育。

  银信合作“天花板”
  会上披露,2011年底前需要完成的银信合作转表共4900亿元。接近监管层的人士表示,负责督导此事的银监会办公厅正在统计转表情况,总体情况是上半年转表进程极度缓慢,三季度后有所加快。
  事实上,银监会并未彻底叫停银信合作,只是对银行理财资金通过信托购买信贷资产、票据资产、发放信托贷款的业务进行严格监管,手段是要求信托公司计提高达10.5%的风险资本。
  但是,银信合作新规存在的漏洞,迅速被银行捕获。比如对银行理财资金通过信托进行各种收(受)益权投资,投资附加回购等,按银监会要求仅需计提1.5%左右的风险资本。2011年银行和信托公司进行的创新类银信合作大多钻了这个“漏洞”。
  银监会对此情况已经掌握,而监管手段也是现成的, 2010年“72号文”称, “对信托公司融资类银信理财合作业务实行余额比例管理,即融资类业务余额占银信理财合作业务余额的比例不得高于30%。上述比例已超标的信托公司应立即停止开展该项业务。”12月10日,银监会高层再次强调这一规定必须得到严格执行。另有接近银监会人士称,今后对银信合作业务的监管将主要参照这一标准。
  政策逻辑在于,银监会要鼓励信托公司开展投资类业务,信托公司想多做融资类银信合作业务,就必须靠投资类银信合作扩大总盘子。而投资类业务目前并不好做,“如此一来,融资类银信合作自然得到控制。”接近银监会的人士说。
  业内人士分析,一旦银监会启动对融资类银信合作占比指标的检查,绝大多数信托公司都将被迫停掉全部银信合作业务,而银行理财产品的发行量也将受到较大影响。银监会的目标仍然是推动信托公司成为具有客户基础和自主资产管理能力的财富管理机构。
    在楼市调控继续向纵深发展的背景下,即便是万科这样的地产龙头,也不得不承受信托融资高企的成本。
  然而,随着房地产信托发行的锐减,对于那些没有更多融资渠道的开发商来说,这个冬天,注定异常寒冷。

  从融资方来看,2012年房地产信托到期的产品中,单个产品规模最大的融资方是新湖中宝股份有限公司(昆仑信托发行、规模30亿元);其次为天一建设集团(中诚信托发行、规模18亿元);总到期规模最大的融资方是大连实德集团有限公司(华澳信托发行、规模22.362亿元),其次为海航置业(中融信托、新华信托等发行、规模约20亿元)。
  房地产信托产品到期规模较大的区域为上海和天津,规模分别为122.74亿元和157.07亿元。
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